Post di Elisabetta Pellicciotta, founder di Make Me Home –

È iniziata per centinaia di migliaia di famiglie italiane la ricerca di un alloggio per i figli universitari che studiano lontano da casa. Gli studenti fuori sede sono stimati in circa 900.000 (Unione degli Universitari), più di 450.000 secondo il Ministero dell’Università. Un numero imponente che si scontra con un’offerta di posti letto pubblici o a canone calmierato ferma a 85.000, nonostante l’obiettivo del PNRR di aggiungerne 60.000 entro il 2026.

Il mercato privato resta dunque la via obbligata, con costi crescenti: nell’estate 2025 il canone medio per una stanza singola ha raggiunto i 577 euro al mese (+41% rispetto al 2021), con picchi di 750 euro a Milano e circa 500 euro a Bologna e Roma. Federconsumatori calcola che mantenere un figlio fuori sede costi complessivamente tra i 12.000 e i 17.500 euro l’anno, superando i 20.000 nelle città più care. Per le famiglie, è un impegno economico e mentale pesante: alloggi spesso precari, contratti brevi, spese correnti da gestire. Se più figli o cugini studiano in città diverse, il peso si moltiplica.

Alternativa: convertire il canone d’affitto in una rata

Negli ultimi anni, alcune famiglie hanno iniziato a valutare un’alternativa: convertire il canone d’affitto in una rata di mutuo, acquistando un immobile da destinare ai figli durante il percorso universitario e da mettere a reddito in parallelo e nel resto del tempo. In alcuni casi, soprattutto se il bene è condiviso tra più membri della famiglia, l’operazione può diventare un ritorno sull’investimento concreto, non solo a medio-lungo termine.

È un approccio che ho sperimentato direttamente. L’idea è semplice: selezionare immobili in aree strategiche, valorizzarli con progetti di ristrutturazione e arredo semplici ma di qualità, e destinarli a un affitto di medio termine per studenti, professionisti fuori sede ed expat. Senza improvvisare ma affidandosi a chi conosce la città e il reale valore immobiliare di ogni casa.

Il vantaggio del mutuo

Esempi concreti mostrano come, in alcuni casi, il mutuo possa risultare più “leggero” dell’affitto. Con un investimento entry level da 100.000 euro di capitale iniziale, la rata mensile si aggira intorno ai 1.050 euro: durante gli anni universitari, la rendita della gestione copre interamente i costi e il mutuo. Una volta terminati gli studi, l’immobile genera una rendita di circa 1.100 euro al mese, pari a un rendimento annuo del 13%, oltre al valore patrimoniale dell’abitazione (300.000 euro a Milano, pagandone solo 100.000).

Negli ultimi anni, alcune famiglie hanno iniziato a valutare un’alternativa: convertire il canone d’affitto in una rata di mutuo (designed by Freepik)

Con un investimento medio, da 190.000 euro, la rata del mutuo sale a 2.100 euro mensili: in questo caso la rendita della gestione copre i costi e il mutuo oltre a generare una entrata di 850 euro al mese mentre dopo gli studi l’entrata sale a 2.150 euro al mese, con un ritorno annuo del 13,6%. Il figlio ha avuto una casa a Milano, che resta un asset da 600.000 euro pagato 190.000.

Una strategia per famiglie lungimiranti

Per le famiglie, significa poter garantire ai figli un alloggio sicuro, funzionale e ben progettato, organizzato come mini-unità abitative indipendenti, capaci di offrire privacy e concentrazione per gli studi, ispirate agli studio parigini. In parallelo, si può generare un rendimento presente – con una parte dello spazio da adibire ad un affitto ad alto ritorno  – e certamente futuro.

Non è una scelta adatta a tutti: richiede capitale iniziale, visione di lungo periodo e conoscenza del mercato locale. Ma in un contesto di canoni in crescita e domanda superiore all’offerta, trasformare la spesa inevitabile dell’affitto in investimento patrimoniale può rappresentare per molte famiglie non solo una forma di tutela, ma anche un’opportunità di rendimento.