Post di Bruno Saglietti, presidente di APEP – Associazione Professionale per le Esecuzioni della Provincia di Padova – 

Meno investitori tradizionali, più neofiti delle compravendite all’incanto. Il mercato delle aste immobiliari sta vivendo un momento di profonda trasformazione, con effetti diretti sulla tipologia degli utenti che s’avvicinano al settore. Secondo alcune ricerche effettuate di recente negli ultimi 12 mesi nel solo Regno Unito si è registrato un aumento del 50% nel numero d’acquirenti che hanno deciso d’acquistare, per la prima volta, una casa tramite aste immobiliari.

Queste ultime non sono più dunque uno strumento d’investimento appannaggio esclusivo dei grandi investitori immobiliari ma si sta assistendo a un interesse sempre più crescente da parte di nuove tipologie d’acquirenti: dai principianti che s’affacciano per la prima volta sul mercato all’incanto fino alle giovani coppie che cercano casa per mettere su famiglia, passando per coloro che sono alla ricerca di un immobile d’affittare nel quale intravedere un qualche, futuro, potenziale di guadagno.

Il richiamo delle aste

Ma quali sono i principali fattori che spingono sempre più persone a rivolgersi a questo mercato ritenuto una volta terreno adatto soltanto agli specialisti? Molti scelgono d’acquistare mediante aste piuttosto che attraverso una trattativa privata per trarre vantaggio dalla certezza della vendita, dai tempi più rapidi e dalla trasparenza dell’intero processo grazie alla presenza di professionisti qualificati. Senza dimenticare come, sfruttando il sistema delle aste al ribasso, sia possibile acquistare un immobile a prezzo ridotto rispetto al prezzo base d’asta fissato dal giudice e al reale valore di mercato del bene immobiliare.

(Proxima Studio – stock.adobe.com)

Il boom del mercato delle aste immobiliari coinvolge anche il Bel Paese perché, per la prima volta, nel 2022 la percentuale di aggiudicazioni degli immobili venduti all’asta ha superato quota 60% (62,1%), facendo registrare un incremento record del 58% sul 2019 e del 4,9% rispetto al 2021. Lo stesso asset presenta meccanismi di funzionamento complessi che a volte possono creare dei dubbi e delle domande rispetto a quelli che sono i principi base, soprattutto tra i non addetti ai lavori. Per questo motivo APEP – Associazione Professionale per le Esecuzioni della Provincia di Padova – ha stilato un vademecum dettagliato con tutte le specifiche per poter partecipare, in sicurezza, ad un’asta giudiziaria.

Aste, cinque regole per evitare brutte sorprese

In primis risulta necessario affidarsi ad una consulenza qualificata con il professionista incaricato dal giudice che deve essere specializzato nel settore e, di conseguenza, deve essere capace di accompagnare gli interessati in tutti i passaggi necessari per arrivare all’acquisto di un immobile all’asta.

È sconsigliato, inoltre, cercare immobili su portali non ufficiali che non offrono la possibilità di collegarsi al sito pubblicitario del tribunale di riferimento.

E ancora, risulta fondamentale effettuare uno studio impeccabile e un’analisi dettagliata della perizia immobiliare in questione e visitare l’immobile dal vivo al fine di valutarlo al meglio in ogni suo dettaglio e aspetto.

Il viaggio alla scoperta del mondo delle aste procede con la definizione, a priori, del budget di spesa. Invece, il prezzo a base d’asta viene determinato dal giudice dell’esecuzione sulla base della perizia estimativa e viene reso noto tramite l’ordinanza di vendita.

In merito all’importo della cauzione da versare per partecipare alle aste, la cifra è pari al 10% del valore dell’offerta d’acquisto. La somma necessaria invece per il pagamento di imposte e tasse per il trasferimento, il cosiddetto “Fondo spese”, a seconda dei tribunali viene richiesta in tutto o in parte solo dopo il pagamento del saldo del prezzo, poco prima del trasferimento.

Non serve avere tutta la somma

In conclusione, per acquistare all’asta non serve avere tutta la somma a disposizione: si può infatti richiedere un mutuo agli istituti di credito per coprire in tutto o in parte le spese da sostenere per l’acquisto. Ogni volta che un immobile all’asta resta invenduto, a distanza di tempo, tornerà in vendita e a quel punto la vendita avverrà ad un prezzo inferiore del 25% e, in seguito all’ottenimento dell’aggiudicazione, di norma entro 120 giorni, occorrerà procedere con il pagamento del saldo prezzo e delle spese accessorie, attendendo poi l’emissione del decreto di trasferimento e la consegna delle chiavi dell’immobile. Naturalmente prima si effettua il pagamento, prima avviene il trasferimento.