Post di Lorenzo Fontanelli, CEO di Simplex Domus

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Comprare casa in Italia, oggi, è un percorso a ostacoli per chiunque non può contare su un aiuto familiare. Soprattutto nelle grandi città, i prezzi degli immobili hanno reso il primo acquisto un obiettivo fuori portata per la maggior parte degli under 35: gli stipendi non tengono il passo, il gap di liquidità tra reddito e prezzo di mercato si è allargato e la quota di chi riesce a diventare proprietario nelle aree urbane più care è ormai inferiore alla media nazionale. Il mercato delle aste immobiliari, fino a pochi anni fa frequentato quasi solo da agenti specializzati e investitori professionali, sta diventando un’alternativa concreta anche per le famiglie comuni.

I dati registrati da Simplex Domus, oggi il più grande singolo inserzionista in Italia nel mercato delle aste per numero di annunci attivi, confermano il cambiamento nella composizione dei compratori. Se nel 2024 i compratori si dividevano in parti uguali tra famiglie e investitori, oggi le famiglie rappresentano il 65%, sorpassando di fatto gli investitori. Un’inversione che si è consolidata man mano che le condizioni di accesso al mercato libero diventava sempre meno accessibile, complice anche lo sconto medio del 20% sulle aggiudicazioni rispetto al prezzo di mercato che su un appartamento da 200.000 euro significa un risparmio di 40.000 euro, spesso proprio la cifra che separa una giovane famiglia dall’acquisto.

Per intercettare questa domanda, la startup innovativa fiorentina ha sviluppato una tecnologia proprietaria, registrata in SIAE, che ogni giorno estrae le procedure dai tribunali di tutta Italia, le trasforma in annunci immobiliari completi e le pubblica sui principali portali (Immobiliare.it, Idealista.it, Casa.it). A differenza dei consulenti che operano nel settore senza responsabilità professionale, l’azienda assiste i clienti con uno studio legale interno di quattordici avvocati iscritti agli albi e uno studio di architettura di quattro professionisti, tutti coperti da assicurazione professionale.

“Dopo quindici anni in Inghilterra dove avevo fondato e poi venduto una startup nel settore immobiliare, sono tornato in Italia e mi sono accorto che partecipare a un’asta come privato era frustrante”, racconta Lorenzo Fontanelli, fondatore e CEO di Simplex Domus. “Ogni consulente diceva la sua senza alcuna responsabilità professionale e dentro le procedure si trovavano costi nascosti, debiti condominiali, vincoli urbanistici e lavori obbligatori. Da quell’esperienza è nata l’idea di un servizio diverso, dove gli avvocati aiutano le persone a comprare una casa all’asta con la stessa responsabilità professionale che hanno in qualsiasi altra causa civile”.

Perché una casa finisce all’asta?

La narrativa più diffusa associa l’asta giudiziaria al pignoramento di un mutuo non pagato, ma i dati di Simplex Domus mostrano un quadro molto più articolato. Su un campione di 5.000 immobili residenziali con conformità urbanistica e catastale, valore commerciale superiore a 40.000 euro e ubicati in zone abitate, solo il 35% delle procedure deriva effettivamente da un mutuo ipotecario non pagato. Un’altra fetta del 30% nasce da debiti non ipotecari, come decreti ingiuntivi di condomini, privati o piccoli fornitori che non sono stati saldati. Un ulteriore 30% arriva da divorzi, separazioni ed eredità contese, mentre il restante 5% è riconducibile a debiti con l’Agenzia delle Entrate.

La conseguenza pratica è che dietro ogni asta non c’è solo un debitore, c’è sempre anche qualcuno che aspetta soldi che gli sono dovuti da una sentenza. Può essere un fratello che attende la propria parte di un’eredità, un coniuge dopo una separazione, un piccolo artigiano che ha rifatto un bagno e non è mai stato pagato o, ancora, un’azienda fornitrice. È una platea della quale di solito non si parla.

“Quando una casa va all’asta non c’è solo chi rischia di perderla, dall’altra parte c’è sempre qualcuno che aspetta soldi che gli sono dovuti e nella maggior parte dei casi non è una banca. È un fratello, una sorella, un fornitore o una piccola impresa. Rendere il mercato delle aste accessibile e trasparente non significa solo aiutare chi compra ma anche restituire tempi giusti a chi è in attesa di un diritto già riconosciuto da un giudice”, commenta Fontanelli.

Un mercato che si riduce nei volumi e migliora nella qualità

Nei primi sei mesi del 2025, secondo dati di settore, il numero di aste giudiziarie in Italia è sceso di quasi il 16%, con un valore complessivo delle basi d’asta sceso a quasi 10 miliardi di euro. La base d’asta media per immobile, però, è rimasta stabile intorno ai 170.000 euro, segnale che gli immobili che entrano in procedura oggi sono meno numerosi ma meglio documentati e di qualità superiore. Inoltre, il 65% delle aste viene gestito interamente online, un livello di digitalizzazione che, secondo Simplex Domus, è la principale leva di accesso per le famiglie e che nel medio periodo potrebbe accelerare la trasformazione delle aste immobiliari, rendendole uno strumento ordinario del mercato immobiliare.